工程管理，竟然做到这个程度了！真的很优秀

SEP企业顾问 | 2020/3/6 17:42:52

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对于住宅企业来说，项目管理在多大程度上是优秀的？
过去，工期、质量和成本被视为项目管理的三大要素。一个项目被认为是优秀的。这三个要素至少要达到平衡，而不是只顾一件事而失去另一件事。
在过去的两年里，在"快速周转"的热潮下，许多项目建设周期快，节约了成本，但质量却落后了。一些项目的建设扣除了过多的费用，导致了广泛的权利保护、维修甚至退房。以前的成本被节省了，但后一个可能并不真正省钱。
明运认为，理想的项目管理结果是在强调现金流的同时，平衡项目的工期和质量，以及项目的工期和投资回报。这需要企业管理软件、工程管理系统和ERP管理系统。
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项目管理向前和向后延伸
减少施工中的不确定性
建造过程是将图纸上的模型变成真实建筑的过程。许多房地产企业的项目管理仍然停留在施工现场管理的层面，很少参与前期土地研究和项目设计。在施工阶段，已确定规划设计方案、技术方案和设计图纸。本工程只能根据图纸施工。进度和质量都是被动控制的。
例如，在建设开始之前，还有其他的环节，比如征地和设计。许多住宅企业的工程部门只是在土地被征用后才开始干预。无论地质条件有多差，他们都必须坚持到底。
一家房地产公司曾经在西南部的一个城市中占有一块土地。根据之前的定位，该地块计划开发一个快速通道改造项目。
之前，我没有做太多的初步调查。直到我开始工作后，我才发现这个地方地势低洼，土地疏松。这些地块必须回填大量土方，不适合快速开发。自然，项目进度不能按计划推进。
目前，包括绿地、金地、世茂在内的大型住宅企业都在将项目管理向前向后延伸，让项目参与到项目的全生命周期管理中。
1、远期延伸，项目管理涉及前期征地和规划
(1)项目涉及土地收购，重点是信息收集和风险调查
以绿化带为例，项目管理中心在征地阶段主要做三件事:
首先，研究项目环境。包括收集影响进度、质量、安全和成本的有利和不利因素；同时，项目的地质、地形、周边道路、水电连接、红线范围、行政政策等。都被彻底调查了。
第二，评估概念计划。包括对项目建设的可行性和经济性提出相应的工程意见；特别要重点检查方案的高程系统、基础设施形式和土方开挖。
第三，风险调查。调查地块上永久水电、水电、燃气、污水管道的连接情况；调查地质条件是否复杂，拆除难度等。
这些行动的目的是协助投资和开发公司做出正确的决策，并根据公司的发展能力和速度征用土地。
(2)参与项目规划，协助项目做准确定位
产品在设计中的定位通常从产品形式开始，如别墅、多层建筑、高层建筑等。但即使是相同的产品形式，其管理方向不同，也会导致项目持续时间的不同。
从运营角度来看，项目定位一般可分为现金流型、平衡型和盈利型；项目的实际持续时间因地点而异。现金流型产品需要满足高周转率的要求，并且可以快速启动、打开和移除。
除了客户群，还有许多影响因素，如地质条件、当地施工报告流程、预售条件等。例如，上述项目地质条件差，不能满足要求
维护工程师在交付前六个月介入，对项目进行逐一检查。其他人在交付后才发现的大部分问题在交付前已经解决，大大减少了返工量。
在交付阶段有一个标准的验收管理系统。有数百个问题清单，包括机械和电气系统。如果不符合移交标准，该物业将不被接受。
金地采用“一户一档”的方式获取房产数据和房产数据。房子交付后，让房主安装一个应用程序。整个软件不仅可以进行社区服务，还可以报告和修复房屋故障。金地将业主的反馈和交付前验收数据同步到客户关系管理系统中，所有问题都可以追溯到数据。
根据已确定的数据，可以得到一系列的质量评价指标，如质量问题前10名，并反馈给前端设计工程部。优化设计，然后工程进行过程和材料控制，形成新的标准。

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