「销售代理」房产销售代理模式下如何管控合规之路？

SEP技术支持 | 2020/12/25 11:18:34

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「销售代理」房产销售代理模式下如何管控合规之路？房产销售代理商，早已是地产行业中出現很多年并应用比较完善的营销模式，许多房地产公司本身不配置专业的营销团队，代之以请代理销售企业市场销售；也是有房地产公司有自主市场销售+销售代理另外进行的情况。在操作实务中，“一房二卖”主观性而为的情况并不常见，但在好几个代理销售组织、多种多样销售方式共存的状况下，其风险性随着提升，且一旦产生，房子总价格高、多方损害大。
一、数据信息分析
在阿尔法案例（https://alphalawyer.cn）根据设定案由“房产买卖合同纠纷案”、关键字“一房二卖”，查找获得8775結果，这种情况数据分布以下：（查找時间：2019年11月22日）

那麼当“一房二卖”早已发生了，在买房者、房地产商和代理销售企业中间，理应由谁担负不好不良影响？文中选择一个最高法院的政府报告实例做为剖析：湖北省JH实业公司有限责任公司与苏某等房产买卖合同纠纷案（2012）民抗字第24号。
二、实例分析
基础案件：
2005年3月至2006年3月间，JH企业与HY企业签署《“楚TXZ”商品房保底包干销售合同》、《销售代理补充协议》、《<“楚TXZ”商品房保底包干销售合同>补充协议》，之上协议书中承诺：JH企业授权委托HY企业销售代理的商住楼总建筑面积除住房双层、铺面700平米外，其他所有代理商；2006年4月为宣传策划蹭热点本新楼盘的方案策划月，此月停盘（即不对外开放市场销售）。
2006年4月苏某与JH企业就选购06号、07号铺面签署《<楚TXZ>商品房认购合同》，该二份合同书均注明出卖方为JH企业，买受方为苏某。同月，苏某与HY企业业务员签定了二份《武汉市商品房买卖合同》。
2006年6月20日HY企业向JH企业传出《解除<“楚TXZ”商品房保底包干销售合同）的通知》。终止合同通告传出后，HY企业仍拥有一部分买卖合同等原材料正本，武汉初级人民检察院于2006年8月29日机构彼此申请办理了转交办理手续。
2006年9月29日，JH企业将讼争的07号商铺出售给王某，房产买卖合同书于隔日向武汉房管局备案。
2006年10月31日，苏某到售楼处规定申请办理拿房办理手续时，JH企业以仍未两者之间签合同，也未接到其购房的钱为由回绝申请办理拿房办理手续，进而造成此案纠纷案件。
2006年11月14日，苏某向武汉市监察委员会申请劳动仲裁。
2007年一月16日，JH企业将讼争的06号商铺出售给王某，房产买卖合同书于隔日向武汉房管局备案。
2008年一月11日，武汉初级人民检察院撤消该仲裁裁决书。
2008年4月，苏某向武汉初级人民检察院提到起诉。
此案经武汉初级人民检察院一审、湖北高级法院二审，最高检提起抗诉，最高法院三审后，保持湖北高级人民法院的裁定。
三审裁判员結果：一、消除苏某与JH企业就06号、07号铺面的《商品房买卖合同》；二、HY企业向苏某退还购房的钱并赔付其资金占用费损害；三、JH企业赔付苏某购房款50%的惩罚性赔偿（评定JH企业具备“一房二卖”的毁约个人行为，应担负所有账款二倍的承担责任，但苏某重视二审裁定結果，故最高人民法院对赔付占比未予调节）。
三、“一房二卖”的过失行为主体便是负责任行为主体吗？
（一）代理记账公司在市场销售全过程中造成的法律法规不良影响属于房地产公司
「销售代理」房产销售代理模式下如何管控合规之路？在文中所引的实例中，代理记账公司由于房地产公司回绝支付代理提成及股权溢价分为后，采用不适当的自身救助对策，提取购房的钱未打进房地产公司帐户，是为不善；房地产公司在此案早已产生纠纷案件还未解决困难期内，将讼争房屋出售给另一人，也是有不善。
此案判决确立，针对房地产公司和代理销售企业中间承诺的受权范畴（包含市场销售期内、收付款管理权限、签名管理权限）等事宜，仅做为內部承诺，仍未对外开放公示公告，不可以抵抗真诚的买房者。
做为房产买卖合同书相另一方的买房者，解决合同书版本号、签名、收条行为主体等开展必需的核查，但其过失规范不可以超过一般买房者的有效留意责任。换句话说，在实例中产生的买房合同存有修改、无骑缝章等难题，仍评定为反映彼此真正法律行为，为合理合同书；买房者将购房款付款给代理记账公司并非房地产公司，是买房者对代理记账公司的收付款管理权限不知道，应视作买房者早已向房地产公司付款了购房的钱。
代理销售企业根据合理的授权委托关联所执行的代理商个人行为不违背相关法律法规严令禁止要求（如此案中，代理记账公司在停盘期内向买房者房产出售），应评定为合理，其代理商个人行为的法律法规不良影响立即管束被代理人，所造成的法律责任立即由被代理人（即房地产公司）担负。
（二）房地产公司对“一房二卖”不知道、无故意，是不是仍要担负一倍购房款的惩罚性赔偿义务？
本实例中，由于在其中一份买房合同中，仅有买房者和代理记账公司的签名，而沒有房地产公司签名，但由于合同书中确立承诺了出售人、授权委托组织和购房人，且购房者对皓羽企业做为受委托人有权利代理商的个人行为是知情人的，故依据《合同法》第四百零二条，评定此合同书合理，仍立即管束房地产公司和买房者。
房地产公司编造谎言，针对此房子早已售卖并不知道，另售别人无主观性故意、更无瞒报真实情况的诈骗有意，进而不可以可用最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款的承担责任。对于此事，最高人民法院在讲理一部分确立：“要是出售人到房产买卖合同生效后实际上存有将该房子出售给第三人的行为，没法获得房子的购房人就可以要求出售人担负不超过预付购房的钱一倍的承担责任，且所述要求中并不会有此类承担责任的可用以出售人具备故意毁约有意为前提条件。”
四、对应用房地产销售分销模式的合规风险及提议
代理记账公司与房地产公司签署市场销售代理协议后，以项目外包市场销售或是在市场销售售场之外的场地开展市场销售，在全部代理销售全过程中，会参加为买房者详细介绍商品、签合同、申请办理收付款、转交材料等一系列的工作中，另外也会向房地产公司开展市场价格特惠申请办理、销售数据汇报、清算代理商花费、转交材料等系列产品工作中。
【合规风险】
（一）代理记账公司在市场销售全过程中的违规操作，其法律法规不良影响由房地产公司担负
依据《民法通则》第六十三条，“被代理人对委托人在代理商管理权限内以被代理人为名执行的代理商个人行为，担负法律责任。”第六十五条第三款“委任书受权未知的，被代理人理应向第三人担负法律责任，委托人负法律责任。”
代理记账公司在市场销售全过程中，很有可能出現夸大其词或是不现场详细介绍商品、超过被受权的市场销售范畴、违反规定擅自扣除购房的钱、不正确汇报销售数据等难题。从相关法律法规看来，这种个人行为不良影响要由房地产公司负责任。
（二）房地产公司和代理记账公司间的內部承诺，不可以抵抗真诚购房者
《合同法》第四百零二条“受委托人以自身的为名，在受托人的受权范畴内与第三人签订的合同书，第三人到签订合同书时了解受委托人与受托人中间的代理商关联的，该合同书立即管束受托人和第三人，但有准确直接证据证实该合同书只管束受委托人和第三人的以外。”
在民法典上维护“善意第三人”。在房地产公司和代理记账公司合同书承诺中的事宜，归属于彼此之间合同书被告方要遵循的权利与义务，不可以为此抵抗真诚的购房者，由购房者担负不好的不良影响。故，代理记账公司超过被受权的范畴做出的个人行为，不在违背相关法律法规严令禁止要求的前提条件下，一般被评定为合理。
（三）不可以过高界定买房者的有效留意责任
民法典上的“留意责任”，便是侵权人在作出某类个人行为时，应能预见到自身的个人行为有可能造成的某类危害不良影响，而且搞好预防措施，防止危害不良影响的产生。买房者在签合同时，理应核查合同书签订行为主体，核查购房的钱的付款目标，和收条税票等凭据。
此案中，因买房者的合同书存有无骑缝章、有改动，买房者将购房款付款给了销售人员等难题，房地产公司从而认为不负责任，但民事判决时考虑到了现实状况，在中国绝大多数地域楼价处在增涨周期时间内，买房者为了更好地购房常常有焦虑心理状态，常常会造成提早交费或是销售人员让签哪些文档就签哪些文档等个人行为，而这种不正规实际操作的个人行为产生在有效的场地（如售楼部）和步骤内（如楼盘销售工作人员称先代办），都将买房者的留意责任定义在有效的范畴内，而规定房地产公司担负监管关不紧的义务。
（四）不用分辨房地产公司对产生的“一房二卖”是不是有主观性故意
有关“要求出售人担负不超过预付购房的钱一倍的承担责任”，是为封禁违约方而加剧其合同违约责任的一种尤其方式。是不是规定出售人具备“故意”？从法律条文自身界定而言，只规定实际上存有二重交易的个人行为，并沒有规定出售人具备故意毁约有意做为可用前提条件，因此，即便因代理记账公司忽略或是不正确汇报销售数据，造成房地产公司实际上不了解而造成一房二卖，也是合乎此惩罚性赔偿的情况的，也不可以“推卸责任”。
【合规管理提议】
房地产公司在挑选代理销售企业时，理应调查代理记账公司的从事工作经验、管理能力，核查其代理销售工作能力、义务担负工作能力。
（一）与房地产公司在与代理记账公司签订合同时，确立且详细地承诺彼此权利与义务、确立各细项工作中的造就标准和合同违约责任、确立代理记账公司的保密性责任和别的相互配合责任。
（二）根据所代理商的新项目，房地产公司立即机构对代理记账公司的各种重点学习培训，出示标准的技术性和产品资料，并创建整个过程的监管和考评管理体系。
（三）房地产公司与代理记账公司间要创建总体融洽、即时同歩的销控管理体系，尤其是好多个代理记账公司同歩进行市场销售时，该项监管犹为重要。
（四）在代理销售协作期内，以彼此履行合同为前提条件，立即清算和第三方支付有关花费并转交相对材料，以合理避开代理记账公司采用如截流账款、更换或隐匿文本文档等不善的自身救助或反制措施。
（五）消除代理销售关联后，立即取回一切代理商有关的图章、文档材料、和市场销售原材料，并在有标准的状况下，于适合场所和方式对外开放公示公告。
「销售代理」房产销售代理模式下如何管控合规之路？总结：在一般买房者来看，无论是房地产公司已有的销售人员，還是代理记账公司的销售人员，其真实身份界定均为房地产公司认同的有权利委托人，其个人行为意味着了房地产公司，房产出售、扣除购房的钱等法律依据自然由房地产公司担负。相关法律法规对于此事亦给予适用：在房地产开发公司授权委托组织市场销售房子的状况下，房地产开发公司因授权委托组织未告之其特殊房子早已卖出而造成一房二卖，归属于其挑选和监管授权委托人的财务风险，不可转嫁给于买房者。

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